공인중개사 시험 기출문제 해설 : (부동산학개론) 환원이율 계산

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프롤로그

필자는 공인중개와 관련된 직군에 종사하고 있거나 관련 전공자가 아닙니다. 필자도 2021년 공인중개사 시험을 준비하고 있기 때문에 앞으로 시험문제에 대해서 해설하는 내용은 직접 문제를 풀어보고 각 문항에 대한 개념을 각종 서적과 자료를 통해 직접 정리하고자 하는 취지입니다.

 

아무래도 부동산에 관심이 많기 때문에 아주 기초적이고 일반적인 부분에 대한 용어 정도는 이해하고 있지만 방대한 공인중개사 학습 범주에 비하면 무지함에 대한 조건은 동일하다고 생각합니다. 따라서 과거 기출문제를 수차례에 걸쳐서 풀어보고 과연 특정일의 개인적인 기분과 컨디션이 답안지 선택에 어떤 영향을 미칠지를 분석하고 복습을 통한 누적학습을 바탕으로 확실한 개념 이해를 목표로 합니다. 이러한 이해를 바탕으로 본 시험장에서 신체적, 감정적 기복에 대한 영향을 제로 퍼센트화 하는데 있습니다.

 

아울러 약 20년간의 문제은행을 100% 벗어나서 문제를 기출한다는 건 불가능하다고 생각하기에 개념 서적을 먼저 읽고 문제를 풀이하기 보다는 기출문제를 풀어보면서 개념 서적을 자연스레 찾는 방식을 기준으로 합니다.

 

2021년 10월 30일 토요일 시험을 마무리 하는 그날까지 시간 여유가 되는 한 꾸준히 문제 풀이 과정을 올리고 솔직한 시험후기 결과를 올리도록 하겠습니다.

- 1회차 기출문제 자가 풀이 결과 : 3(X)

유사 기출문제

• 2007년 제18회 A형 부동산학개론 23번

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기출문제 분석

(2007년 제18회 A형 부동산학개론 23번)

23. 다음 <보기>의 자료를 이용해 환원이율(capitalization rate)을 바르게 계산한 것은?

 

<보기>

○ 총투자액 : 20,000천원 ○ 연간 가능총소득(Potential gross income) : 19,500천원 ○ 연간 기타 소득 : 1,000천원 ○ 연간 공실에 따른 손실 : 500천원 ○ 연간 영업경비(Operating expenses) : 연간 유효총소득(Effective gross income)의 40%

① 6%

② 9.5%

③ 9.75%

④ 10%

⑤ 10.25%

 

기출문제 해설 및 심화학습

환원(還元)의 사전적인 의미는 어떤 기간의 수익 평균을 기간의 이율에 따라 자본으로 환산하는 일을 말하며, 이율(利率)
은 이자의 원금에 대한 비율을 말합니다. 따라서 환원이율은 어떤 기간의 수익이 원금 기준으로 어느정도의 비중인지를나타내는 용어로 아래와 같은 계산식으로 나타낼 수 있습니다.

본 문제를 풀기 위해서는 순 영업소득과 총 투자액을 구해야 하며, 총 투자액은 200,000천원으로 제시되어 있기 때문에 결국 순수 소득만 알게되면 됩니다.

 

문제에 제시된 것은 연간 가능총소득은 19,500천원, 연간 기타 소득 : 1,000천원, 연간 공실에 따른 손실 5,00천원, 연간 영업경비는 연간 유효총소득의 40%라고 되어 있으며, 이를 소득과 지출로 구분하게 되면 아래와 같습니다.

소득은 연간 가능총소득과 연간 기타 소득을 합산하여 20,500천원으로 쉽게 구할 수 있지만 지출에서는 연간 영업경비 계산을 위해 연간 유효총소득에 대한 값을 알아야 합니다. 연간 유효총소득은 소득 20,500원에 지출인 연간 공실에 따른 손실 500천원을 제하면 20,000천원이 되며, 이에 대한 40%가 연간 영업경비에 해당하므로 8,000천원이 되겠습니다. 

 

따라서 순 영업소득은 연간 유효총소득인 20,000천원에서 영업경비 8,000천원을 제하면 12,000천원이 되며, 총 투자액인 200,000천원으로 나눈 후 100을 곱하게 되면 6%가 됩니다.

 

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