프롤로그
필자는 공인중개와 관련된 직군에 종사하고 있거나 관련 전공자가 아닙니다. 필자도 2021년 공인중개사 시험을 준비하고 있기 때문에 앞으로 시험문제에 대해서 해설하는 내용은 직접 문제를 풀어보고 각 문항에 대한 개념을 각종 서적과 자료를 통해 직접 정리하고자 하는 취지입니다.
아무래도 부동산에 관심이 많기 때문에 아주 기초적이고 일반적인 부분에 대한 용어 정도는 이해하고 있지만 방대한 공인중개사 학습 범주에 비하면 무지함에 대한 조건은 동일하다고 생각합니다. 따라서 과거 기출문제를 수차례에 걸쳐서 풀어보고 과연 특정일의 개인적인 기분과 컨디션이 답안지 선택에 어떤 영향을 미칠지를 분석하고 복습을 통한 누적 학습을 바탕으로 확실한 개념 이해를 목표로 합니다. 이러한 이해를 바탕으로 본 시험장에서 신체적, 감정적 기복에 대한 영향을 제로 퍼센트화 하는 데 있습니다.
아울러 약 20년간의 문제은행을 100% 벗어나서 문제를 기출한다는 건 불가능하다고 생각하기에 개념 서적을 먼저 읽고 문제를 풀이하기보다는 기출문제를 풀어보면서 개념 서적을 자연스레 찾는 방식을 기준으로 합니다.
2021년 10월 30일 토요일 시험을 마무리 하는 그날까지 시간 여유가 되는 한 꾸준히 문제 풀이 과정을 올리고 솔직한 시험후기 결과를 올리도록 하겠습니다.
법률에 대한 해석이 어렵고 모호할 수 밖에 없는 이유는 있겠지만 일반적인 삶을 영위해나가는 소시민은 너무 어려운 이해보다는 빠르게 이해할 수 있는 수준이면 좋겠다는 생각으로 어쩌면 명확한 잣대 위에서 개념이 다소 틀릴 수는 있지만 대충 봐도 이해할 수 있는 참고자료 정도로 활용하시면 감사하겠습니다.
| - 1회차 기출문제 자가 풀이 결과 : 2(X) |
유사 기출문제
- 2007년 제18회 A형 부동산학개론 7번
기출문제 분석
(2007년 제18회 A형 부동산학개론 7번)
7. 아파트를 선분양할 때 당해 토지에 권리 상의 하자가 있으면 선분양을 할 수 없다. 이에 따라 금융기관은 시행사에게 프로젝트 파이낸싱을 통하여 자금을 제공할 때 토지에 대한 저당권을 설정할 수 없다. 이런 문제를 해결하기 위해서 금융기관이 토지에 대한 권리를 확보하는 방법으로 활용하는 것은?
① 관리신탁
② 불특정금전신탁
③ 담보신탁
④ 특정금전신탁
⑤ 대리사무업무
아파트 선분양 시 토지에 대한 권리 상의 하자가 있는 관계로 저당권 설정이 불가능하여 대출을 할 수 없기 때문에 시행사는 자금이 없어 사업을 추진할 수 없고 금융기관은 대출이 부담스러워 이자로 수익을 남길 수 없습니다. 이러한 경우 신탁회사를 통해 토지를 담보로 하여 수익권증서를 교부 받고 정상적으로 사업을 이행하게 되는데 이 때 활용하는 방법이 담보신탁입니다.
☞ 프로젝트 파이낸싱
시행사의 부채와 담보와는 분리하여 해당 프로젝트를 기반으로 자금을 조달할 수 있다는 장점이 있습니다. 단점으로는 담보가 없고, 프로젝트에 대한 성사 여부를 100% 확신할 수는 없기 때문에 금융비용인 이자가 높으며, 이해관계가 복잡하기 때문에 이해 당사자간의 갈등이 생길 소지가 많습니다.
☞ 저당권
대출을 해주는 대신에 담보로 제공된 부동산에 대해 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.
① 관리신탁
관리신탁은 토지 소유자가 해외에 장기체류를 하거나 고령 등으로 인해 부동산 관리가 용이하지 않은 경우, 신탁회사를 통해 신탁보수를 지불하고 부동산에 대한 임대차 계약이나 임대료 회수 등에 대한 업무를 위탁하여 발생한 수익을 교부받는 것을 말합니다.
② 불특정금전신탁
금융사가 다수 고객으로부터 투자금을 받아 주식이나 채권 부동산 등에 투자하는 상품을 말하며, 고객은 투자 상품에 대한 지목권이 없으며 금융사가 자의적으로 투자를 하여 수익을 고객에게 돌려주는 방식입니다. 공모펀드와 유사한 형태이긴 하나 펀드보다 규제가 약합니다.
③ 담보신탁
토지나 건물 등 부동산을 담보로 하여 자금을 대출받고자 하는 경우 이용할 수 있는 신탁 방법을 말합니다. 신탁회사는 신탁 계약을 통하여 토지 소유자로부터 토지를 수탁 받아 담보 가치를 사업이 정상적으로 유지되도록 보전하다가 사업 정상 수행이 되면 담보보수만 받고, 정상적으로 수행되지 않으면 담보를 처분하여 채무를 변제하고 잔여분을 토지 소유자에게 돌려주게 됩니다.
④ 특정금전신탁
금융사가 고객으로부터 투자금을 받아 고객이 지정한 상품에 투자를 하여 수익을 돌려주는 상품을 말합니다.
⑤ 대리사무업무
대리사무는 신탁회사의 신용과 정보를 바탕으로 고객을 대신하여 사업계획수립, 토지매입, 자금조달, 사업인허가, 분양, 자금관리 등 부동산 관련 업무를 대리하여 수행해주는 것을 말합니다.
'공인중개사' 카테고리의 다른 글
| 공인중개사 시험 기출문제 해설 : (부동산학개론) 경기변동 변동요인 (0) | 2021.05.23 |
|---|---|
| 공인중개사 시험 기출문제 해설 : (부동산학개론) 컨버스 분기점 모형 (0) | 2021.05.18 |
| 공인중개사 시험 기출문제 해설 : (부동산학개론) 부동산마케팅 믹스 4P 전략 (0) | 2021.05.17 |
| 공인중개사 시험 기출문제 해설 : (부동산학개론) 유량(Flow)과 저량(Stock) 개념 (0) | 2021.05.16 |
| 공인중개사 시험 기출문제 해설 : (부동산학개론) 공간적인 부동산 개념 (0) | 2021.05.16 |
댓글