공인중개사 시험 기출문제 해설 : (부동산학개론) 공간적인 부동산 개념

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프롤로그

필자는 공인중개와 관련된 직군에 종사하고 있거나 관련 전공자가 아닙니다. 필자도 2021년 공인중개사 시험을 준비하고 있기 때문에 앞으로 시험문제에 대해서 해설하는 내용은 직접 문제를 풀어보고 각 문항에 대한 개념을 각종 서적과 자료를 통해 직접 정리하고자 하는 취지입니다.

 

아무래도 부동산에 관심이 많기 때문에 아주 기초적이고 일반적인 부분에 대한 용어 정도는 이해하고 있지만 방대한 공인중개사 학습 범주에 비하면 무지함에 대한 조건은 동일하다고 생각합니다. 따라서 과거 기출문제를 수차례에 걸쳐서 풀어보고 과연 특정일의 개인적인 기분과 컨디션이 답안지 선택에 어떤 영향을 미칠지를 분석하고 복습을 통한 누적학습을 바탕으로 확실한 개념 이해를 목표로 합니다. 이러한 이해를 바탕으로 본 시험장에서 신체적, 감정적 기복에 대한 영향을 제로 퍼센트화 하는데 있습니다.

 

아울러 약 20년간의 문제은행을 100% 벗어나서 문제를 기출한다는 건 불가능하다고 생각하기에 개념 서적을 먼저 읽고 문제를 풀이하기 보다는 기출문제를 풀어보면서 개념 서적을 자연스레 찾는 방식을 기준으로 합니다.

 

2021년 10월 30일 토요일 시험을 마무리 하는 그날까지 시간 여유가 되는 한 꾸준히 문제 풀이 과정을 올리고 솔직한 시험후기 결과를 올리도록 하겠습니다.

 

법률에 대한 해석이 어렵고 모호할 수 밖에 없는 이유는 있겠지만 일반적인 삶을 영위해나가는 소시민은 너무 어려운 이해보다는 빠르게 이해할 수 있는 수준이면 좋겠다는 생각으로 어쩌면 명확한 잣대 위에서 개념이 다소 틀릴 수는 있지만 대충 봐도 이해할 수 있는 참고자료 정도로 활용하시면 감사하겠습니다.

- 1회차 기출문제 자가 풀이 결과 : 4(O)

유사 기출문제

• 2007년 제18회 A형 부동산학개론 1번

 

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기출문제 분석

(2007년 제18회 A형 부동산학개론 1번)

1. 공간으로서의 부동산에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 공간에서 창출되는 기대이익의 현재가치를 부동산가치로 본다면, 이는 부동산을 단순히 물리적 측면뿐만 아니라 경제적 측면을 포함하여 복합적 측면에서 파악한 것이다.

② 공간으로서의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 입체공간을 의미한다.

③ 현행 지적도는 토지의 경계를 입체적으로 표현하지 못하고 있다.

④ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권, 개발권 이전제도, 용적률 인센티브제도 등이 있다.

⑤ 지하공간의 이용이 증대되고 초고층건물이 늘어남에 따라, 토지소유권의 구체적 범위의 해석에 대해서는 법원의 판단에 의존하기도 한다.

 

기출문제 해설 및 심화학습

① 부동산에 대한 물리적 측면과 경제적 측면에 대한 개념은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

2021.01.18 - [부동산] - [부동산학개론] 부동산의 개념

[부동산학개론] 부동산의 개념

 

② 공간으로서의 토지는 지표, 지하, 공중을 포함하는 입체공간을 의미합니다.

③ 지적도는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계 등을 확인하기 위해 국가에서 만든 평면 지도를 말합니다. 현행 지적도는 지하나 공중(지상)에 대한 정보는 포함하지 못하는 한계를 가지고 있습니다. 아래는 지적도 이해가 쉽도록 예시를 올려두었으며, 현행 지적도 개선에 대한 필요성 연구 결과를 잘 다룬 논문이 있어 아래 경로를 링크하였으니 참고하시기 바랍니다.

3차원 지적제도의 도입을 위한 법·제도의 개선 방안에 관한 연구 바로가기

[그림 1. 지적도 예시 자료 : 주소지는 임의로 선정]

 

④ 구분 지상권은 지하 또는 지상의 공간에 대하여 상하의 일정한 범위를 지정한 후 그 범위에 대해서만 지상권의 효력이 미치도록 하여 그 이외의 토지 부분을 이용할 수 있는 지상권을 의미합니다. 예로 지하철이나 지상철(모노레일) 등에 대한 설치가 요구될 경우 검토해야할 권리이며, 지하, 지상 양쪽 모두에 대해서 고려되어야 합니다.

[그림 2. 구분 지상권 검토 관련 예시 : 경전철, 지하철 등]

개발권 이전제도는 개발권 이양제도, 개발권 양도제도라고도 하며, 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우에 상부 미이용 공간에 상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도하여 이용하도록 하는 방법을 의미합니다.

 

용적률 인센티브 제도는 사업 시행자가 아파트나 고층건물 등을 건축할 때 공원, 녹지, 도로와 같은 공공용지를 무상으로 제공하면 용적률 허가기준을 완화해주는 것을 말합니다. 쉽게 말해서 공공으로 사용할 수 있는 시설을 무상으로 제공하게 되면 건물을 높게 지을 수 있게 해준다는 의미이며, 따라서 지하공간 활용방안이 아니라 지상공간 활용 방안이라고 봐야 합니다.

 

⑤ 지하권과 공중권에 대한 소유 범위는 사회 통념상 법원의 판단에 따릅니다. 개인적인 판단하게 쉽게 이해를 해보자면 하늘 끝 우주까지 건물을 올려서도 안되고, 지하 멘틀까지 땅을 파고 들어가서도 안되기 때문이라고 생각할 수 있습니다.

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