주택담보대출비율, 주택담보인정비율(LTV) 소개

주택담보대출비율(LTV) 정의 및 계산방법

LTV는 Loan to Value Ratio의 약어로 주택담보대출비율을 의미하며, 통상적으로 주택을 담보해서 대출을 받을 때 주택 가격에서 얼마까지 대출이 가능한지에 대한 비율을 말할 때 쓰는 용어입니다. 전 세계적으로 공용되는 경제, 금융 용어로 국내에서는 주택담보대출비율 또는 주택담보인정비율로 해석되며, 미국, 영국, 한국의 경우 LTV로 표현하고 호주, 뉴질랜드 등은 LVR로 표현하는 등 축약 단어는 다르나 개념은 동일합니다.

 

우리나라의 경우 금융기관의 경영 건전성 유지를 목적으로 2002년 9월 도입하였으며, LTV 규제를 강화하거나 완화하여 부동산 시장에 대한 경기 조절 수단으로 활용하고 있습니다. 따라서 LTV 비율을 어떻게 설정하느냐에 따라서 대출 한도에 영향을 미치게 되고, 이는 주택 가격과 개인 부채의 건전성, 금융시장의 안정성 등에 영향을 미치게 됩니다.

 

그럼 LTV가 실생활에서 어떻게 사용되는지 알아보겠습니다. 대개 주식에 투자를 할 때 몇 퍼센트의 이윤으로 얼마의 수익을 냈느냐? 가 주요 관심사 일텐데 마찬가지로 아파트나 주택을 구매할 때 몇 퍼센트의 LTV로 얼마까지 대출이 가능한가? 가 주요 관심사일 것입니다.

 

주택담보대출 취급한도 계산식

아파트 또는 주택가격 : 5억, 주택담보인정비율(LTV) : 70%, 선순위채권 : 5천만원, 임차보증금 및 최우선변제 소액 임차보증금 : 2천만원일 때, 주택담보대출 취급한도 계산 방법은 아래와 같습니다.

① LTV 비율과 주택가격만으로 간단히 어느 정도 대출이 가능할 때 사용하며, 주택 가격 5억에 LTV 70%를 계산하게 주택담보대출 취급한도, 즉, 대출 가능한 금액은 3억 5천만원이 됩니다.

 

하지만 은행권에서 대출을 해줄 때 채무 불이행 상태에 대한 고려를 다방면으로 할 수 밖에 없고 따라서 선순위채권이나 임차보증금 및 최우선변제 소액 임차보증금을 제외하고 대출을 해주게 되는데 그때 아래와 같은 방법으로 계산이 됩니다. 단, 여기서 선순위채권이란 기존 담보대출을 의미하며, 선순위채권의 120%를 제하고, 임차보증금 및 최우선변제 소액 임차보증금은 임대와 관련 없는 일반 아파트의 경우, 약 2천만원을 제하게 됩니다. 따라서, 계산을 하게 되면

 

② 위 ① 에서 계산된 대출 가능 금액 3억 5천만원에서 선순위채권 5천만원의 120%인 6천만원과 최우선변제 소액 임차보증금 2천만원을 제하게 되면 2억 7천만원까지만 대출이 가능합니다.

 

주택담보대출비율(LTV)의 경제적인 의미

부동산 시장의 경기 조절 수단인 주택담보대출비율(LTV)을 강화하거나 완화하게 됨에 따라 반드시 예상한 대로 결과가 나타나진 않지만 일반적으로 아래와 같이 긍정적이고 부정적인 영향을 미치게 됩니다.

 

주택담보대출비율(LTV)을 강화할 경우 (= LTV를 강화한다는 의미는 LTV를 낮춘다는 의미)

• 개인이나 기업이 대출할 수 있는 금액이 감소함에 따라 부동산을 거래할 수 있는 자금이 부족하기 때문에 부동산 거래량이 줄고 따라서 매수 우위보다는 매도 우위 시장이 형성됨에 따라서 주택가격이 하락할 수 있음
• 자산을 활용한 담보대출 비율이 낮아짐에 따라서 1금융권을 통해 대출받을 수 있는 금액이 낮아짐에 따라 2금융권, 3금융권 등 이자가 높은 금융권을 통해 대출을 할 수밖에 없으므로 가계 부채의 질이 나빠질 가능성이 있음
• 은행이나 금융권 또한 개인이나 기업에 대출해 줄 수 있는 금액이 감소함에 따라 대출이자로 인한 수익 감소를 초래할 수 있으나 일반적으로 가계 총부채가 감소함에 따라서 은행이나 대출업체에 대한 잠재적인 위험도가 감소할 수 있음

주택담보대출비율(LTV)을 완화할 경우 (= LTV를 완화한다는 의미는 LTV를 높인다는 의미)

• 개인이나 기업이 대출할 수 있는 금액이 증가함에 따라 부동산을 거래할 수 있는 자금이 늘어나기 때문에 부동산 거래량이 늘고 따라서 매도 우위보다는 매수 우위 시장이 형성됨에 따라서 주택가격이 상승할 수 있음
• 자산을 활용한 담보대출 비율이 높아짐에 따라서 2금융권이나 3금융권을 통한 대출을 1금융권으로 전환함에 따라서 가계 부채의 질이 향상될 가능성이 있음
• 은행이나 금융권 또한 개인이나 기업에 대출해 줄 수 있는 금액이 증가함에 따라 대출이자로 인한 수익 증가를 기대할 수 있으나 일반적으로 가계 총부채가 증가함에 따라서 은행이나 대출업체에 대한 잠재적인 위험도가 증가할 수 있음

자 그렇다면 개인이 보유한 주택에 대한 담보 가치 산정은 어떻게 확인할 수 있는지 알아보겠습니다. 담보 물건에 대한 시세나 가치를 평가할 때, 국세청 기준시가, 국민은행 KB 부동산 시세, 한국 부동산원 시세, 감정평가 법인(예 : 하나, 제일, 삼창, 경일, 태평양, 미래새한, 대일감정원, 대한 등)에 의뢰한 감정 가격 중 자율적으로 선택하여 사용할 수 있으며, 일반적으로 은행권은 국민은행 KB 부동산 시세를 기준으로 부동산의 가치를 평가합니다.

 

1. 국민은행 KB 부동산 시세 확인 (리브부동산 : https://kbland.kr)

국민은행 KB 부동산 시세 확인 예시

2. 한국부동산원 시세 확인 (부동산테크 : www.rtech.or.kr)

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3. 감정평가 법인 (대한감정평가법인 : https://www.kosal.co.kr)

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