[부동산학개론] 토지의 자연적 특성

☞ 기출문제 : 2019년 제30회 공인중개사 1차 1교시(A형) 2번

 

 

토지의 자연적 특성은 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성으로 구분할 수 있습니다.

 

 

부동성

토지의 지리적인 위치를 이동시킬 수 없다는 특성입니다. 부동성의 특성으로 인해 그 위치에 따라서 용도 지역 지정 등이 달라지고, 이용상태 또한 달라질 수 있습니다. 

 

부동성과 관련된 특징

• 부동산과 동산을 구별하는 근거 : 동산의 경우, 다른 곳으로 이동시킬 수 있으나 부동산은 이동 불가
• 부동산 활동을 위한 임장활동과 정보활동
• 부동산 시장을 추상적, 불완전 경쟁시장으로 형성
• 물리적 위치의 고정성 토지의 유용성을 지배하는 역할
• 토지의 이용방식과 입지선정에 영향 : 특정지역에서만 가파르게 부동산 가격 상승 (입지의 좋고 나쁨)
• 중앙정부, 지방자치단체의 제도적 규제 대상
• 사회적으로 불안이 높아지면 부동산은 소유본능이 위축
• 은행과 같은 금융기관은 담보로 용이하기 때문에 저당 대출이 활발하게 이루어 짐

 

부증성

토지의 면적은 물리적으로 증가시킬 수 없다는 의미이며, 생산이 불가능하며, 양이 고정되어 있다는 의미입니다. 바다를 매립하여 택지를 조성하는 것은 바다에서 택지로의 용도전환으로 간주해야 합니다. 또한 부증성으로 인한 유한성으로 인해 다른 재화는 공급곡선이 우상향하지만 토지의 물리적인 공급곡선은 완전히 비탄력적인 수직선으로 나타납니다.

 

부증성과 관련된 특징

• 생산비 법칙이 원칙적으로 적용되지 않음
• 토지부족 문제의 원인으로 지가상승 문제 발생
• 완전 비탄력적인 공급곡선을 가지며, 균형가격이 자연스럽게 형성되지 않음
• 경제적인 측면에서 토지 공급은 생산공급이 아닌 용도변경의 공급
• 토지이용의 집약화
• 토지 공급제한으로 공급자 경쟁보다는 수요자 경쟁을 야기
• 토지에 대한 독점 소유욕 유발
• 토지 희소성은 시간 경과에 따라 증가

 

영속성

토지는 시간의 경과나 사용으로 인해 마멸되거나 소멸되지 않는다는 의미입니다. 따라서 생산원가가 근본적으로 없다고 할 수 있기 때문에 원가법으로 감정평가를 할 수 없습니다.

 

영속성과 관련된 특징

• 부동산 활동에 장기적인 배려가 요구
• 물리적인 감가상각이 배제
• 토지는 영속적이고, 건물은 반영속적
• 부동산 관리의 의의를 높임
• 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있음
• 투자재로서의 선호성을 높임

 

개별성

토지는 이동시키거나 늘릴수가 없기 때문에 물리적 대체는 이루어질 수 없으므로 부동산 상품간에는 완전한 대체관계가 성립할 수 없다는 의미입니다. 1필지 토지마다 특성이 다르며, 이를 개별성이라고 합니다.

 

개별성과 관련된 특징

• 토지 가격이나 수익 등을 개별화, 구체화 시키므로 일물일가의 법칙이 적용되지 않음
• 부동산의 비교가 용이하지 않음
• 개개 부동산을 독점화
• 토지의 완전한 대체관계를 제약
• "발로 많이 뛰면 뛸수록 더 유리하다"는 개별성이 강하게 작용하기 때문

      * 일물일가의 법칙 : 모든 개별적인 상품은 하나의 고정적인 가격을 지녀야 한다는 의미

 

 

인접성

토지는 인접한 토지와 밀접한 공간관계가 있음을 의미합니다. 즉, 특정토지의 개발은 인접한 토지에 영향을 미치므로 외부경제 및 외부불경제와 밀접한 관계가 있습니다.

 

인접성과 관련된 특징

• 각각의 부동산에 대하여 인접한 토지와의 협동적인 이용을 필연화 시킴
• 토지이용에 있어 협동적인 논리 주장의 근거가 됨
• 소유와 관련하여 경제문제를 야기
• 개발이익의 사회적인 환수논리의 근거가 됨
• 긍정적 외부효과를 발생시키는 핌피(PIMFY)현상과 부정적 외부효과를 유발시키는 님비(NIMBY)현상     

      * PIMFY : Please In My Front Yard

      * NIMBY : Not In My Back Yard