[부동산학개론] 부동산의 개념

☞ 기출문제 : 2019년 제30회 공인중개사 1차 1교시(A형) 1번

 

부동산의 개념은 물리적(기술적)/경제적/법제도적 개념으로 구분됩니다.

 

1. 물리적(기술적) 개념

 

1) 자연 : 토지를 자연의 일부로 파악할 때 자연환경으로 정의합니다. 자연으로서의 개념은 유한하다는 의미를 내포할 수 있으며, 부증성과 관련이 있고, 국가적인 차원의 합리적인 조정이 필요하며, 사회성과 공공성이 특히 강조됩니다.

   * 부증성 : 토지의 면적을 늘릴 수 없다는 의미로 토지는 생산이 불가능하며, 양이 고정되어 있다는 의미

2) 공간 : 부동산의 공간개념은 지표, 지중, 공중을 포함하는 3차원 공간을 의미하며, 영속성과 관련이 있습니다.

   * 영속성 : 토지는 주택, 아파트 등의 건축물과 달리 마모되거나 사라지지 않는다는 의미

3) 위치 : 부동산의 가치는 그 위치에 따라 다르다는 의미이며, 부동성과 관련이 있습니다. 주거지는 쾌적성, 상업지는 매상고와 수익성, 공업지는 생산비와 수송비가 절약되는 곳이 유리합니다.

   * 부동성 : 고정성 이라고도 하며, 움직이지 못한다는 뜻으로 위치가 고정되어 있다는 의미

4) 환경 : 부동산 활동과 부동산 현상 등은 환경의 지배 및 영향을 받게 된다. 부동산 활동 등을 지배하는 환경은 자연적 환경뿐만 아니라 인문적 환경도 포함하고 있다.

 

 

2. 경제적 개념

 

1) 자산 : 주식이나 채권과 같은 경제적 활동수단이나 투자, 이윤추구 수단으로서의 부동산을 의미합니다.

2) 자본 : 건축물 등을 지을때 건축물 바닥의 토지, 즉, 중간재 역할을 하는 토지는 자본의 개념이 될 수 있습니다. 따라서 아파트 등의 건축을 위하여 매입한 택지는 자산이 아니고 자본입니다.

3) 생산요소 : 토지는 노동, 자본, 경영 더불어 생산요소 중 하나이다. 토지는 부동성으로 인해 수동적이고 소극적인 생산요소이며, 토지 외에 다른 생산요소는 다른 곳으로 이동이 가능하므로 능동적인 생산요소라고 합니다. 또한 토지의 사용대가는 지대, 자본의 사용대가는 이자, 노동의 사용대가는 임금, 경영의 사용대가는 이윤이라고 합니다.

4) 소비재 : 임대료 지불이나 유료주차장 이용 등은 부동산을 소비재로 고려한 관점으로 안정적인 주거생활을 위하여 주택을 매매하였다면 주택은 소비재에 해당합니다.

5) 상품 : 시장에서 공급자와 생산자 간에 판매 및 교환하는 대상이 되는 유무형의 재화를 의미하며, 건설업자가 주택을 건설하여 분양하여 생산되는 이윤은 상품의 개념에 해당합니다.

 

 

3. 법률적/제도적 개념

 

1) 협의의 부동산 : 민법에서 정의한 부동산을 말하며, 민법 제99조 제1항은 "토지 및 그 정착물은 부동산이다" 라고 규정하고 있습니다. 따라서 부동산 이외의 물건은 동산이라고 합니다.
   - 동산 : 판자집, 가식중인 수목, 기계, 공중전화박스, 비닐하수스 경작수확물 등

   ① 토지 : 지표 일부를 일정범위의 구획으로 구분하여 토지하나를 1필지라고 하며, 1필지마다 지번을 붙여서 토지등기부에 기재합니다.

   ② 정착물 : 토지에 부착되어 용이하게 이동할 수 없는 물건을 말하며, 그러한 상태로 사용되는 것이 그 물건의 통상적인 성질로 인정되는 것을 말합니다. 독립정착물과 종속정착물로 구분되며, 건물, 소유권 보존 등기된 입목, 명인방법을 갖춘 수목의 집단, 타인토지에서 경작 재배된 성숙된 농작물과 미분리된 과실 등은 독립정착물에 해당하고, 교량, 돌담, 도로의 포장, 터널, 축대, 다년생식물, 구거 등은 종속정착물에 해당한다. 단, 헐어버린 건축물이나 판자집처럼 계속적으로 부착된 상태로 있지 않을 수 있거나 이동가능한 물건은 부동산 정착물에 해당하지 않습니다.

2) 준부동산(의제부동산) : 사회통념상 부동산과 같이 규율이 필요한 특정의 동산이나 동산과 일체로 된 부동산 집단을 말하며, 공장재단, 광업재단, 입목, 선박(20톤 이상), 자동차, 항공기, 건설기계, 광업권, 어업권 등이 해당합니다. 준부동산은 민법상 부동산에 해당하지 않으나 부동산처럼 등기, 등록 방법으로 공시하여 부동산에 준하여 취급합니다.

3) 광의의 부동산 : 협의의 부동산에 준부동산을 합한 개념으로 조금 더 큰 개념을 의미합니다.